الناشر: MENA Hospitality Market – MHM
في كثير من المشروعات العقارية، يُنظر إلى الفندق باعتباره عنصرًا إضافيًا أو مكمّلًا للمشروع، خاصةً في المشروعات متعددة الاستخدامات.
لكن الفندق، عندما يتم التخطيط له بالشكل الصحيح، يمكن أن يكون أكثر من مجرد مكوّن للضيافة. يمكن أن يصبح أحد العناصر التي تؤثر في قيمة المشروع، وتموضعه، وحيويته، وجاذبيته للمستثمرين والعملاء.
لذلك، عند دراسة إضافة فندق إلى مشروع عقاري، لا يجب أن يكون السؤال فقط:
“ما العائد المتوقع من الفندق؟”
بل يجب أيضًا أن نسأل:
“ما القيمة التي يمكن أن يضيفها الفندق إلى المشروع بالكامل؟”
الفندق كجزء من استراتيجية المشروع
الفندق داخل مشروع متعدد الاستخدامات لا يعمل بالضرورة كأصل منفصل عن باقي مكونات المشروع.
العلاقة بين الفندق والوحدات السكنية والتجارية والمطاعم ومساحات التجزئة يمكن أن تخلق قيمة متبادلة بين مختلف الاستخدامات.
وهنا تظهر أهمية النظر إلى الفندق باعتباره جزءًا من استراتيجية تطوير المشروع، وليس مجرد مبنى إضافي داخله.
هناك عدة طرق يمكن من خلالها للفندق أن يساهم في هذه القيمة.
1. تعزيز قيمة العلامة والمكانة السوقية
وجود فندق يتمتع بمفهوم قوي أو علامة فندقية مناسبة يمكن أن يؤثر في الصورة الذهنية للمشروع بالكامل.
الفندق قد يساعد المشروع على بناء هوية أكثر وضوحًا، ورفع مستوى تموضعه في السوق، وتعزيز تجربة العملاء والزوار.
وفي بعض المشروعات، قد تمتد هذه القيمة إلى مكونات أخرى مثل الوحدات السكنية أو الوحدات السكنية ذات العلامة الفندقية أو المساحات التجارية.
لكن القيمة لا تأتي من اسم العلامة وحده.
الأهم هو مدى توافق العلامة والمفهوم الفندقي مع طبيعة المشروع والسوق والعملاء المستهدفين.
2. خلق حركة ونشاط مستمر داخل المشروع
أحد أهم الأدوار التي يمكن أن يلعبها الفندق هو توليد حركة مستمرة من النزلاء والزوار.
هذه الحركة قد تدعم:
- المطاعم والمقاهي
- مساحات التجزئة
- المرافق الترفيهية
- الاجتماعات والفعاليات
- الخدمات الأخرى داخل المشروع
وهذا مهم بشكل خاص في المشروعات متعددة الاستخدامات التي تحتاج إلى نشاط مستمر حتى لا تتحول بعض أجزائها إلى مساحات تعمل فقط في أوقات محددة.
الفندق هنا لا يبيع غرفًا فقط، بل يمكن أن يساعد في خلق حركة اقتصادية داخل المشروع.
3. دعم قيمة المكونات العقارية الأخرى
في بعض المشروعات، يمكن للفندق أن يساهم في رفع جاذبية الوحدات السكنية أو التجارية المحيطة به.
وجود خدمات فندقية، وتجربة ضيافة قوية، ومرافق ذات جودة، وعلامة مناسبة قد يعزز القيمة المدركة للمشروع.
ويصبح هذا التأثير أكثر وضوحًا عندما يكون هناك تكامل حقيقي بين الفندق والمكونات الأخرى، وليس مجرد وجودها بجوار بعضها.
لذلك، لا ينبغي افتراض أن إضافة الفندق سترفع أسعار العقارات تلقائيًا.
القيمة تتحقق عندما يكون هناك تكامل مدروس بين الفندق وباقي المشروع.
4. تعزيز ثقة المستثمرين
وجود مشغل محترف أو علامة فندقية مناسبة يمكن أن يضيف مستوى من الثقة إلى المشروع.
بالنسبة لبعض المستثمرين والممولين، وجود طرف فندقي يتمتع بخبرة تشغيلية قد يوفر قدرًا أكبر من الوضوح حول كيفية إدارة الأصل وتشغيله وتموضعه في السوق.
لكن مرة أخرى، شهرة العلامة وحدها ليست كافية.
يجب تقييم المشغل من حيث خبرته في السوق، ونموذج التشغيل، وهيكل الرسوم، وقدرته التجارية، ومدى توافقه مع أهداف المالك والمشروع.
5. إضافة مصدر دخل طويل الأجل
يختلف الفندق عن بعض المكونات العقارية التي تعتمد بشكل أساسي على البيع أو التأجير.
إذا تم تطويره وتشغيله بنجاح، يمكن للفندق أن يخلق مصدر دخل تشغيلي طويل الأجل للمالك.
كما يمكن أن يستفيد من نمو السوق وتحسن الأسعار والأداء التشغيلي بمرور الوقت.
وبالتالي، قد يضيف الفندق بعدًا استثماريًا مختلفًا إلى المشروع، خاصةً للمطور الذي يرغب في الاحتفاظ بجزء من الأصول المدرة للدخل بدلًا من الاعتماد بالكامل على نموذج البيع.
ولكن الفندق لا يخلق القيمة تلقائيًا
وهنا تأتي النقطة الأهم.
كل هذه المزايا لا تعني أن إضافة فندق إلى أي مشروع ستؤدي تلقائيًا إلى زيادة قيمته.
الفندق غير المناسب قد يفعل العكس.
إذا كان حجم الفندق أكبر من الطلب، أو الفئة غير مناسبة للسوق، أو تكلفة التطوير مرتفعة، أو نموذج التشغيل غير فعال، فقد يتحول الفندق من عنصر لخلق القيمة إلى عبء على المشروع.
ولهذا يجب أن تبدأ عملية اتخاذ القرار قبل اختيار العلامة الفندقية أو المشغل.
يجب أولًا فهم:
“هل يحتاج المشروع إلى فندق؟”
ثم:
“ما نوع الفندق الذي يمكن أن يخلق أكبر قيمة للمشروع؟”
وبعد ذلك فقط يأتي السؤال:
“ما العلامة أو المشغل الأنسب لتحقيق هذه الاستراتيجية؟”
من مكوّن ضيافة إلى محرك للقيمة
في المشروعات متعددة الاستخدامات، لا ينبغي تقييم الفندق فقط من خلال أداء الغرف والإيرادات والربحية الخاصة به.
يجب أيضًا النظر إلى تأثيره على المشروع ككل.
هل يعزز التموضع؟
هل يخلق حركة أكبر؟
هل يدعم المكونات السكنية والتجارية؟
هل يحسن تجربة المشروع؟
هل يضيف مصدر دخل طويل الأجل؟
وهل القيمة التي يخلقها تبرر الاستثمار المطلوب؟
لذلك، ربما يكون السؤال الأفضل ليس:
“هل نضيف فندقًا إلى المشروع؟”
بل:
“كيف يمكن للفندق أن يرفع قيمة المشروع بالكامل؟”